Beweissicherung vor der Sanierung: Den Bestand festhalten, bevor er verschwindet

Bei Sanierungen im Bestand ist der Zustand vor Arbeitsbeginn die wichtigste Information des ganzen Projekts. Alles, was danach auffällt, wird an ihm gemessen. Trotzdem wird er am seltensten dokumentiert, weil zu diesem Zeitpunkt niemand an Streit denkt und alle anfangen wollen.

Was eine Bestandsaufnahme leisten muss

Eine brauchbare Bestandsaufnahme beantwortet später drei Fragen ohne Diskussion: Was war da? Wann war es da? Wer hat es gesehen? Dafür braucht sie Vollständigkeit, einen belastbaren Zeitstempel und einen Bezug zum Ort. Genau an diesen drei Punkten scheitern Handyfotos regelmäßig.

Hinweis: Dieser Beitrag beschreibt die praktische Dokumentation. Für die rechtliche Bewertung im Einzelfall, etwa ein selbständiges Beweisverfahren, sind Sachverständige und Fachanwälte zuständig.

Der Ablauf am ersten Tag

Bewährt hat sich ein fester Ablauf, der vor dem ersten Handgriff erledigt wird:

1. Jeden Raum einmal komplett aufnehmen. Mit einer 360°-Kamera von der Raummitte. Auch Nebenräume, Flure, Treppenhaus, Keller. Was nicht aufgenommen ist, existiert später nicht.
2. Den Stand benennen und datieren. Zum Beispiel „Bestand vor Sanierung, 12.03.“. Alle Aufnahmen dieses Tages gehören zu diesem Stand.
3. Auffälligkeiten markieren. Risse, Feuchteflecken, lose Fliesen, beschädigte Türzargen, vorhandene Bohrlöcher. Jede Stelle bekommt eine Notiz im Panorama, wenn möglich mit Detailfoto.
4. Den Bauherrn einbeziehen. Der Rundgang wird geteilt. Der Bauherr sieht die markierten Schäden und kann bestätigen oder ergänzen. Diese Bestätigung ist später mehr wert als jedes einseitige Foto.

Warum der Ortsbezug entscheidet

Ein Foto eines Risses beweist, dass es irgendwo einen Riss gab. Ein Pin im Panorama des Wohnzimmers, zwei Meter links vom Fenster, beweist, dass genau dieser Riss an genau dieser Stelle vor Arbeitsbeginn vorhanden war. Wenn nach dem Einbau der Elektroleitungen behauptet wird, der Riss sei neu, genügt ein Blick auf den Stand „Bestand“.

Dasselbe gilt für Dinge, die verschwinden: Eine alte Leitungsführung, die unter Putz kommt, ein Kamin, der abgebrochen wird, eine Wand, die fällt. Der Stand vor der Maßnahme bleibt erhalten, egal wie viele Stände später folgen.

Mehrere Stände, ein Vergleich

Die Bestandsaufnahme ist der erste von mehreren Ständen. Nach Abbruch, nach Rohinstallation, nach Verputz, zur Abnahme: Jede Begehung wird zum eigenen Rundgang. Wer zwei Stände nebeneinander legt, sieht sofort, was sich verändert hat. Für die eigene Arbeit ist das ebenso nützlich wie für den Nachweis: Wo lag die Leitung, bevor der Putz kam?

Checkliste für den Betrieb

• 360°-Kamera und Ersatzakku gehören zur Grundausstattung des Bauleiters
• Aufnahme vor dem ersten Handgriff, alle Räume, ohne Ausnahme
• Stand mit Datum und sprechendem Namen anlegen
• Schäden als Notiz mit Foto an der Stelle markieren
• Rundgang mit dem Bauherrn teilen und um Bestätigung bitten
• Vor jedem Verschließen von Wänden und Decken einen weiteren Stand aufnehmen

So hilft RaumFaktum 360

In RaumFaktum 360 ist jede Begehung ein eigener Begehungsstand mit vollständigem Rundgang. Notizen mit Foto, Datum und Autor sitzen an der Stelle im Panorama, Bauherren bestätigen per Freigabe, und der Versionsvergleich legt zwei Stände nebeneinander. Alles ist als PDF für die Projektakte exportierbar.

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