Bestandsaufnahme im Umbau: Grundlagenermittlung mit dem 360°-Rundgang

Beim Umbau sitzt das Büro in der Grundlagenermittlung oft mit einer Handvoll Handyfotos, einem alten Bestandsplan unbekannter Herkunft und den eigenen Notizen von der Ortsbesichtigung. Spätestens im Vorentwurf tauchen die Fragen auf, die niemand fotografiert hat: Wie läuft der Unterzug im Flur? Wo sitzt der Strang im Bad? Welche Tür schlägt wohin auf? Dann folgt die zweite Anfahrt, manchmal die dritte.

Was die Ortsbesichtigung leisten muss

In der Leistungsphase 1 nach HOAI geht es darum, die Aufgabenstellung zu klären, den Ort kennenzulernen und den Bedarf an weiteren Untersuchungen einzuschätzen. Eine Bestandsaufnahme im engeren Sinn, also ein Aufmaß oder eine technische Substanzerkundung, ist in der HOAI als Besondere Leistung aufgeführt. Ob und in welchem Umfang sie beauftragt ist, regelt der Vertrag. Bei Zweifeln zur Abgrenzung lohnt sich die Abstimmung mit dem Bauherrn oder eine Fachberatung.

Unabhängig davon gilt: Der erste Termin vor Ort ist der Moment, in dem das Büro den Bestand mit eigenen Augen sieht. Alles, was dabei nicht festgehalten wird, muss später aus der Erinnerung oder durch einen weiteren Termin ergänzt werden.

Der Rundgang als Gedächtnis des ersten Termins

Ein 360°-Panorama je Raum hält den ganzen Raum fest, nicht nur den Ausschnitt, den man in diesem Moment für wichtig hielt. Die Decke, die Fensterlaibung, die Heizkörpernische, der Zählerschrank im Keller: Alles ist im Bild, auch wenn es beim Termin niemandem aufgefallen ist.

Wichtig ist der Unterschied zum Aufmaß. Ein Panorama ersetzt keine Vermessung und keine verformungsgetreue Bauaufnahme. Es zeigt aber, wie der Bestand aussieht und wie Bauteile zueinander liegen. Für viele Fragen im Vorentwurf reicht genau das.

Ablauf vor Ort

Bewährt hat sich ein fester Ablauf, der auch bei bewohnten Gebäuden in überschaubarer Zeit machbar ist:

1. Struktur vorab anlegen. Liegenschaft, Geschosse und Räume nach Bestandsplan oder Skizze im Projekt anlegen, damit jede Aufnahme direkt am richtigen Raum landet.
2. Ein Standpunkt je Raum, mittig. Bei großen oder verwinkelten Räumen zwei Standpunkte. Flure und Treppenhäuser nicht vergessen, ebenso Keller, Dachboden und Technikräume.
3. Erst aufnehmen, dann besprechen. Die Aufnahme dauert je Raum wenige Augenblicke. Danach bleibt Zeit für das Gespräch mit dem Bauherrn, ohne dass der Bestand dabei aus dem Blick gerät.
4. Maße gezielt ergänzen. Lichte Höhen, Brüstungshöhen, Achsmaße mit dem Laser messen und als Maß an der Stelle im Panorama eintragen.
5. Auffälligkeiten sofort notieren. Risse, Feuchtestellen, vermutete Leitungsführungen, Bauteile, deren Tragwirkung unklar ist: als Notiz an die Stelle, mit Foto, wenn ein Detail näher gezeigt werden muss.

Notizen, die zur Untersuchung führen

Aus der Ortsbesichtigung ergibt sich oft, welche weiteren Untersuchungen nötig sind: Tragwerksplanung für den Wanddurchbruch, Schadstofferkundung bei alten Bodenbelägen, Prüfung der Hausanschlüsse. Wenn diese Punkte als Aufgaben an der Stelle im Rundgang sitzen, wird die Liste der Untersuchungen zum Ergebnis des Termins und nicht zu einem separaten Dokument, das am Abend aus dem Gedächtnis entsteht.

Fachplaner und Gutachter, die Sie hinzuziehen, sehen über einen geteilten Link genau die Stelle, um die es geht. Das erleichtert die Einschätzung, ob ein eigener Termin vor Ort nötig ist, und den Termin selbst, weil alle wissen, wonach sie suchen.

Vom Bestand zum Entwurf

Der Rundgang aus der Grundlagenermittlung bleibt als eigener Begehungsstand erhalten. Spätere Begehungen, etwa nach dem Rückbau, kommen als neue Stände hinzu. So lässt sich im Entwurf jederzeit prüfen, wie der Raum vor dem ersten Eingriff aussah, und im Versionsvergleich zeigen, was sich seitdem verändert hat.

Für die Arbeit im Büro hilft der Grundriss mit Sichtkegel: Wer im Plan arbeitet, öffnet den Raum im Rundgang und sieht sofort, in welche Richtung er blickt. Ein hochgeladener Bestandsplan, auch als PDF, dient dabei als Landkarte.

Was Sie mit dem Bauherrn klären sollten

Bei bewohnten Objekten sind private Gegenstände, Fotos an der Wand oder Dokumente auf dem Schreibtisch mit im Bild. Sprechen Sie vor der Aufnahme an, wofür die Panoramen genutzt werden und wer sie sieht. Bereiche, die nicht gezeigt werden sollen, lassen sich unkenntlich machen.

Häufige Lücken vermeiden

Einige Bereiche fehlen bei Bestandsaufnahmen erfahrungsgemäß besonders oft, weil sie beim Termin unwichtig erscheinen:

• Hausanschlüsse und Zähler. Lage von Wasser-, Gas- und Stromanschluss, Zählerschrank, Heizungsanlage.
• Dachraum und Kriechkeller. Schwer zugänglich, aber entscheidend für Tragwerk, Dämmung und Leitungsführung.
• Außenbereich. Fassadenansichten, Zugänge, Anschlüsse an Nachbargebäude, Zufahrt für die spätere Baustelle.

Wer diese Bereiche gleich beim ersten Termin mitnimmt, spart die Anfahrt, die sonst im Vorentwurf fällig wird.

So hilft RaumFaktum 360

RaumFaktum 360 legt je Raum ein Panorama an und führt jede Begehung als eigenen Begehungsstand. Notizen, Fotos, Maße und Aufgaben sitzen an der Stelle im Bild, Grundrisse lassen sich als Bild oder PDF hochladen und zeigen Raum und Blickrichtung. Fachplaner und Bauherren sehen den Bestand über Share-Links mit Inhaltsauswahl, Bereiche lassen sich unkenntlich machen.

Probieren Sie den Ablauf im Musterprojekt aus: Demo starten.