Bauabnahme Schritt für Schritt: Ablauf, Protokoll und Rechte für private Bauherren

Kaum ein Termin beim Hausbau wird so unterschätzt wie die Abnahme. Viele Bauherren erleben sie als Schlüsselübergabe mit Händeschütteln, dabei ist sie juristisch der Wendepunkt des gesamten Projekts. Mit der Abnahme erklären Sie, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgemäß ist. Das löst Folgen aus, die Sie kennen sollten, bevor Sie unterschreiben. Dieser Beitrag erklärt den Ablauf, das Protokoll und Ihre Rechte in allgemeiner Form; bei Unsicherheit über Ihren konkreten Vertrag hilft ein Baurechtsanwalt oder ein unabhängiger Sachverständiger.

Was die Abnahme auslöst

Vier Dinge passieren mit der Abnahme, und alle vier sprechen dafür, den Termin ernst zu nehmen:

• Die Gewährleistungsfrist beginnt. Beim BGB-Bauvertrag in der Regel fünf Jahre, nach VOB/B meist vier. Vorher läuft keine Frist.
• Die Beweislast dreht sich. Bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass er mangelfrei gearbeitet hat; danach müssen Sie beweisen, dass ein Mangel vorliegt und schon bei Abnahme vorhanden war.
• Die Schlussrechnung wird fällig. Der Werklohn ist ab Abnahme zu zahlen, abzüglich eines angemessenen Einbehalts für protokollierte Mängel.
• Die Gefahr geht über. Ab jetzt tragen Sie das Risiko für Beschädigung oder Untergang des Werks.

Deshalb gilt: Alles, was Sie bei der Abnahme sehen und nicht ins Protokoll schreiben, gilt später schnell als gebilligt. Für offensichtliche Mängel, die nicht vorbehalten wurden, verlieren Sie in der Regel die Ansprüche auf Nachbesserung und Minderung.

Formen der Abnahme

Die ausdrückliche Abnahme ist die förmliche Begehung mit Protokoll, um die es hier geht. Daneben kennt das Recht die stillschweigende Abnahme, etwa durch Einzug und vorbehaltlose Zahlung, und die fiktive Abnahme, wenn Sie auf eine Aufforderung zur Abnahme innerhalb einer gesetzten Frist nicht reagieren und keinen Mangel benennen. Beides passiert Bauherren häufiger, als ihnen lieb ist. Merken Sie sich: Reagieren Sie auf jede Abnahmeaufforderung schriftlich, und ziehen Sie nicht ein, bevor die Abnahme geregelt ist, oder halten Sie schriftlich fest, dass der Einzug keine Abnahme darstellt.

Teilabnahmen einzelner Gewerke sind sinnvoll, wenn Leistungen später nicht mehr prüfbar sind, etwa Abdichtung, Rohinstallation oder Estrich. Ob Ihr Vertrag sie vorsieht, steht im Bauvertrag; auch ohne Regelung können Sie sie vereinbaren.

Vorbereitung: vier Wochen vorher

Eine Abnahme, die am Tag selbst beginnt, ist verloren. Beginnen Sie etwa vier Wochen vorher:

1. Unterlagen sammeln: Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne, Bemusterungsprotokolle, alle freigegebenen Änderungen. Was bemustert und freigegeben wurde, ist der Maßstab für „vertragsgemäß“.
2. Eigene Vorbegehung: Gehen Sie das Haus Raum für Raum durch und halten Sie jeden Punkt fest, der Ihnen auffällt, mit Ort und Foto. Prüfen Sie Fenster und Türen auf Funktion, Oberflächen bei Tageslicht und Streiflicht, Fugen, Anschlüsse, Gefälle in Duschen, Steckdosen und Schalter auf Funktion und Lage laut Freigabe.
3. Sachverständigen beauftragen: Ein unabhängiger Bausachverständiger kostet für eine Abnahmebegleitung meist einige hundert bis wenige tausend Euro und sieht Dinge, die Laien nicht sehen. Bei einem Einfamilienhaus ist das gut angelegtes Geld.
4. Dokumentation der Bauzeit bereitlegen: Ihre Aufnahmen vom Rohbau, der Rohinstallation und vor dem Estrich zeigen, was jetzt verdeckt ist. Der Sachverständige kann so Verdachtsmomente gezielt prüfen.
5. Termin schriftlich vereinbaren: mit Datum, Uhrzeit, Teilnehmern und dem Hinweis, dass ein förmliches Protokoll geführt wird.

Der Termin: raumweise, langsam, schriftlich

Planen Sie für ein Einfamilienhaus einen halben Tag. Gehen Sie in fester Reihenfolge durch alle Räume, auch Keller, Dachboden, Garage und Außenanlagen. In jedem Raum:

• Oberflächen bei gutem Licht prüfen, Decken und Wände auch im Streiflicht der Taschenlampe.
• Alle Fenster und Türen öffnen, schließen, verriegeln; Dichtungen und Beschläge prüfen.
• Jede Steckdose, jeden Schalter, jede Leuchte testen; Heizkörper und Fußbodenheizung nach Raumthermostat prüfen, sofern die Jahreszeit es zulässt, sonst Funktionsnachweis verlangen.
• Sanitär: Wasserdruck, Ablauf, Gefälle, Silikonfugen, Dichtigkeit unter Waschtischen.
• Maße stichprobenartig gegen die Pläne prüfen, insbesondere Raumhöhen und Türbreiten.

Jeder Punkt kommt ins Protokoll, mit Raum, genauer Stelle, Beschreibung und Foto. Diskutieren Sie nicht am Termin, ob etwas ein Mangel ist. Ins Protokoll gehört, was Sie beanstanden; die Bewertung kann folgen. Der Unternehmer darf seine abweichende Sicht daneben vermerken.

Das Abnahmeprotokoll

Ein brauchbares Protokoll enthält:

• Datum, Ort, Teilnehmer, Bezeichnung des Bauvorhabens und des Vertrags.
• Die Erklärung, ob abgenommen wird, ob unter Vorbehalt oder ob die Abnahme verweigert wird.
• Die vollständige Mängelliste mit Nummer, Raum, Stelle, Beschreibung, Foto-Verweis und einer Frist zur Beseitigung je Mangel.
• Vorbehalte zu Vertragsstrafen, etwa wegen Überschreitung des Fertigstellungstermins. Wer eine vereinbarte Vertragsstrafe bei der Abnahme nicht ausdrücklich vorbehält, verliert sie in der Regel.
• Offene Restleistungen, die noch nicht erbracht sind, getrennt von Mängeln.
• Vereinbarungen zu Einbehalten aus der Schlussrechnung.
• Unterschriften beider Seiten; erhält jede Seite ein Exemplar.

Bei wesentlichen Mängeln, die die Nutzung erheblich beeinträchtigen, dürfen Sie die Abnahme verweigern. Bei unwesentlichen Mängeln nehmen Sie unter Vorbehalt ab und behalten die Rechte auf Nachbesserung für die protokollierten Punkte. Lassen Sie sich nicht drängen, „das bisschen“ mündlich zu regeln.

Nach der Abnahme: Mängel nachhalten

Die Mängelliste ist nach dem Termin Ihr Arbeitsauftrag an den Unternehmer. Behalten Sie den Überblick: Welcher Punkt ist offen, in Arbeit, erledigt, und wurde die Erledigung geprüft? Lassen Sie sich Nachbesserungen mit Foto bestätigen und nehmen Sie sie einzeln ab. Läuft eine Frist ab, mahnen Sie schriftlich mit Nachfrist; erst danach kommen Ersatzvornahme oder Minderung in Betracht.

Und dokumentieren Sie den Zustand bei Übergabe vollständig. Fünf Jahre später ist der Streit darüber, ob der Kratzer im Parkett schon da war, ohne Aufnahmen nicht zu gewinnen.

Checkliste in Kürze

• Vier Wochen vorher: Unterlagen, Vorbegehung, Sachverständiger, Termin schriftlich.
• Am Termin: raumweise, alles prüfen, alles protokollieren, nichts mündlich.
• Protokoll: Mängel mit Ort, Foto, Frist; Vorbehalte zu Vertragsstrafen; Einbehalte; Unterschriften.
• Danach: Fristen überwachen, Nachbesserungen einzeln abnehmen, Übergabezustand aufnehmen.

So hilft RaumFaktum 360

Wer sein Bauvorhaben mit der Bauherren-Lizenz begleitet, kommt vorbereitet zur Abnahme: Alle Bauphasen liegen als 360°-Stände vor, Mängel aus der Vorbegehung sitzen als Aufgaben mit Foto an der Stelle im Raum, der Stand „Übergabe“ hält den Zustand fest, den Sie übernehmen. Die Mängelliste exportieren Sie als PDF für den Termin, den Fortschritt der Nachbesserung verfolgen Sie im Bild, und der Handwerker meldet erledigt genau dort, wo Sie den Punkt gesetzt haben.